מה מתבצעת הבנייה? בתקופות של כלכלה לא יציבה, מספר חפצים הנבנים במסגרת חוזי בנייה "מוקפאים" בשלב הבנייה. זה קורה מסיבות שונות - חוסר מימון או חומרי בניין וכו'. במצבים כאלה אפשר לדבר על בנייה בתהליך.
בניה לא גמורה - הגדרה
מהם החפצים האלה? החקיקה הנוכחית אינה מכילה הגדרה ישירה למונח זה. הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית במאמר מספר 130 (חלק 1) מתייחס לנדל"ן (נדל"ן) לכל מה שקשור לקרקע (תת קרקע, חלקות קרקע וכו'). המאפיין העיקרי של חפץ מקרקעין הוא שלא ניתן להזיז אותו מבלי לגרום נזק לא מידתי לייעודו. זה כולל גם מבנים שהוקמו ואותם חפצים "לא שלמים" עליהם יידונו. יש רק מסקנה אחת - הנוכחיתהחקיקה מסווגת באופן חד משמעי "עבודות בביצוע" כנדל"ן.
לפיכך, קוד התכנון העירוני של הפדרציה הרוסית מפרש את הרעיון של אובייקט כזה כבניין (או מבנה, מבנה), שתהליך הבנייה שלו לא הושלם. זה לא כולל מבנים זמניים - אנחנו מדברים על קיוסקים, סככות וכו'. הפרקטיקה השיפוטית מלמדת שבמחלוקות ספציפיות, השופטים צריכים להתייחס למעמד המשפטי של חפצים בבנייה, כלומר, למשטר המשפטי שלהם.
לדוגמה, אם יש תשתית שכבר הוקמה עם קירות בניין על חלקת קרקע, אז אי אפשר להעביר את החפץ הזה מבלי לגרום לו נזק לא מידתי. הכוונה, בהגדרה, למקרקעין. מסקנה: בעת קביעת מעמדו של חפץ שנוי במחלוקת, בית המשפט מביא קודם כל בחשבון את תכונותיו הפיזיקליות המהותיות, ורק לאחר מכן - נוכחות או היעדר רישום ממלכתי של זכויות עליו.
זה לא כל כך פשוט
במקביל, הפרקטיקה השיפוטית מלאה במחלוקות בנושא זה. מגוון הדעות בנושא זה רחב מאוד. יש משפטנים הרואים כאובייקט של בנייה בתהליך כל בניין שנמצא בתהליך של בנייה מחדש או בנייה, אך אין לו היתר לביצוע. הגדרה זו אינה לוקחת בחשבון את הנסיבות החשובות שלעיתים ניתן לעצור או לדחות את תהליך בניית האובייקט ממגוון סיבות.
בהתבסס על ההגדרה העדכנית ביותר, המאפיינים האלה כבר נמצאיםלא ניתן לכנות דוגמאות של בנייה לא גמורה. יחד עם זאת, לא ניתן לייחסם למכלול חומרי הבניין, שכן חלקם, בשימוש בבנייה, איבדו את תכונותיהם המקוריות.
סעיף מספר 219 של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית קובע כי יש לרשום את זכות הבעלות, לרבות עבור נכס חדש שנוצר, אשר יכול להיות מסווג כנדל"ן. תחת הגדרה זו אובייקטים "בביצוע" נופלים.
איך לזהות "לא שלם"?
בואו נשקול את הדרישות הבסיסיות לאובייקט בבנייה:
- בעל קשר חזק עם חלקת האדמה שעליה נבנה החפץ (עם חוסר האפשרות שלעיל לזוז מבלי לגרום נזק).
- הקצאת אובייקט בודד.
- נוכחות העובדה של השעיה, שימור או סיום סופי של תהליך הבנייה של הבניין (מבנה) זה.
בואו נקבל החלטה סופית: חפץ כזה יכול להיות יחידת נדל ן מסוימת, שעבודות הבנייה בה הופסקו, הושעו או נפטלו.
הכרה בבעלות על חפץ בבנייה
אם חקיקה כזו נחשבה בעבר בצורה של קבוצה של חומרי בניין יחד עם העבודה המושקעת ולא התייחסה לנושאים של עסקאות משפט אזרחי, אזי עם התיקונים לקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית (במאמר מספר 130) הם נכללו ברשימת הדברים הקשורים למקרקעין. על רישום המצב הראשוני של חפץ בתהליךבנייה, לפי אחת מנקודות המבט הנפוצות, יש לדבר מרגע סיום החוזה לגביה.
גישה זו היא שרווחת לרוב בפרקטיקה השיפוטית הקיימת. בנוסח החדש של החוק, רישום זכויות הבעלות בחפצים מסוג זה אינו מותנה עוד בצורך לבצע עימם עסקאות מסוימות. מה המסקנה מכאן? מידת המוכנות של אובייקט כזה מתייחסת רק לקריטריונים תיאוריים. לאחר יישום הליך רישום המדינה בהתאם לנוהל הקבוע בחוק, ניתן לסווג בניין כזה מבחינה חוקית כאובייקט של משפט אזרחי עם כל ההשלכות הנובעות מכך.
כלומר, אנחנו יכולים לדבר על הופעתו של אובייקט משפטי חדש לגמרי, אינטגרלי ועצמאי. הזכויות על חפץ בנייה בתהליך נרשמות בהליך מנהלי על בסיס רשימה של מסמכים מסוימים. בנוסף, ניתן להכיר בזכות כזו בהחלטת בית משפט.
דקויות חקיקה
מקרים כאלה מתייחסים לבוררות ולבתי משפט בעלי סמכות שיפוט כללית. הסוגיה הקשה ביותר בקטגוריית המחלוקות הזו היא למי בדיוק לתת את זכות הבעלות - למשקיע, ללקוח או לקבלן. במצב זה, יש הרבה סתירות וניואנסים משפטיים. כאשר בוחנים קטגוריה זו של תיקים, מתקבלים כראיות מספר מסמכים הכוללים אישור בעלות על מגרש, זמינות היתר בנייה, מערכת עיצוב ותיעוד אחר עבור מתקן בנייה הון וכו'.
למרבה הצער, הנורמות המשפטיות בתחום יחסים זה מכילות מספר סתירות, ולפיכך ניתן לפרש את החקיקה בחלק זה במובן רחב למדי. זה מוביל להתעללות מצד בעלי עניין שונים. יש להזכיר כי יחסים משפטיים אלו זקוקים לרגולציה נוספת ומפורטת יותר על מנת לבטל פערים קיימים במעשים משפטיים ולהשיג אחדות בפרקטיקה השיפוטית הקיימת.
בואו נדבר על בניין בתהליך
כדי להיות מסוגל לרשום בנייה לא גמורה, חלקת הקרקע שבה היא מבוצעת חייבת להיות בבעלות, מושכרת, או שבעליה חייבת להיות בעלת זכות בירושה לכל החיים או שימוש תמידי. על פי ההגדרה (כזכור, מקרקעין כוללים כל מה שקשור היטב למקרקעין ואינו ניתן להזזה מבלי לגרום לנזק בלתי מידתי לחפץ), יוצא כי החזקת קרן הונית היא דרישה הכרחית לחפץ הטוען לכך. כותרת.
חפץ בבנייה, מעצם הגדרתו, אינו יכול להיות נושא לחוזה של חוזה כזה, שתוקפו לא נפסק. אחרת (הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית, מאמר מספר 740), הקבלן ממשיך לקבל את הזכות להמשיך לעבוד, כלומר, יתקיימו הזכויות של מה שנקרא צדדים שלישיים. כפי שקובע חוק מספר 122-FZ במאמר מספר 25, הבעלות על בנייה בלתי גמורה כזובלתי אפשרי ללא היתר בנייה, פרויקט עם תיאור מפורט של החפץ ומסמכים המסדירים את הזכויות במגרש.
אם מתקיימים כל התנאים הנ"ל, לבעל ה"בביצוע" יש את כל הסיבות להנפיק חפץ בנייה הוני בנכס. עד שהם נרשמים, כל עסקה הקשורה לאובייקט לא תיחשב תקפה על פי חוק.
נקודה חשובה נוספת היא לנסח נכון את הזכות על חלקת הקרקע שתפוסה על ידי "לא גמור". סעיף מספר 222 של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית קובע כי אם נדל"ן נבנה על חלקת קרקע שלא מיועדת למטרה זו, אז הוא מקבל מעמד של בנייה בלתי מורשית. רכישת זכות הבעלות על כזה במקרה זה היא בלתי אפשרית, והחפץ שהוקם נתון להריסה.
אילו מסמכים נדרשים לרישום בנייה בתהליך?
חבילת הניירות הדרושים מורכבת מ:
- בקשה לרישום חפץ בבנייה (זכויות בעלות עליו).
- מסמך זיהוי.
- קבלות על תשלום חובת המדינה.
- מסמכים עבור חלקת אדמה - עדות לבעלות או הסכם חכירה.
- היתרים מרשויות רלוונטיות לבנות על האתר המסוים הזה.
- תיאור התקבל מרשויות BTI (תוכנית טכנית של הבנייה בתהליך).
כל חבילת המסמכים מוגשת ללשכת הרישום.
מה שלומםעסקאות עם אובייקטים כאלה?
כפי שכבר צוין, אובייקט שבוצע כהלכה של "עבודות בביצוע" נחשב נדל"ן. לכן כל עסקה לרכישה או מכירה של בניה בביצוע דומה לעסקה עם כל מקרקעין אחרים. קונה המעוניין לרכוש "עבודה בתהליך" צריך לשים לב לנקודות הבאות:
- זמינות של מסמכים המאשרים את רישום החפץ;
- נוכחות החלטת הרשויות על הקצאת קרקע לבנייה;
- התוכנית של אובייקט הבנייה הנ ל בעיצומה;
- זמינות כל התיעוד הנדרש (הערכות טכניות ועיצוביות);
- מסמכים המאשרים את סיום החוזה לבניית המתקן.
כל הנתונים עם מאפייני הנכס, לרבות מיקומו בשטח האתר, חייבים להיות מצוינים בחוזה למכירת מקרקעין.
חוזה דומה נערך על פי מודל מוגדר בהחלט, אשר מחויב לקיים על ידי כל המשתתפים בעסקה.
תכונות של עריכת חוזה למכירה של "לא שלם"
- יש לערוך אותו בכתב עם רישום המדינה. אם צורת החוזה לא מתקיימת, הדבר מוביל לבטלותו.
- כמו בכל עסקה, יש לציין את פרטי הצדדים לחוזה - עם נתוני דרכון, כתובות מגורים וכו'.
- נושא החוזה חייב להיות מוגדר בבירור, כלומר הנתונים הכלולים בוצריך לאפשר לקבוע בדייקנות את המכירה של איזה חפץ מסוים מדובר. נתונים כאלה כוללים בעיקר את הכתובת שבה נמצא הבניין.
יש צורך לקחת בחשבון שיש גם כתובות "בנייה" וגם "דואר". כתובת "הבנייה" מצוינת בהיתר הבנייה וקובעת את המקום בו ניתן האתר לבניית החפץ. ייתכן שכתובת "הדואר" לא תואמת לה. ניתן להקצותו לבית רק לאחר השלמת עמלת הקבלה. אי-התאמות כאלה יש לקחת בחשבון בעת עריכת תיעוד עבור הרכישה המתוכננת.
בין היתר יש לציין את מחיר החפץ.
יש לרשום בפירוט את מגוון האנשים בעלי זכות השימוש.
יש לכבד את הזכויות על הנכס שנמכר על ידי צדדים שלישיים. בעת ביצוע עסקה, באחריות המוכר להודיע על כך לקונה. אנחנו יכולים לדבר על זכויות השוכרים, השוכרים, בטחונות קיימים או שימוש לכל החיים. במקרה של אי עמידה בהתחייבויות כאמור, לרוכש הזכות לדרוש הפחתה במחיר המכירה או סיום מוחלט של החוזה בפיצוי על כל הפסדים.
ההעברה הסופית של מקרקעין בין המוכר לקונה עם קבלתו על ידי האחרון מתבצעת בזמן שהצדדים חותמים על מה שנקרא. שטר העברה.
אילו חפצים נחשבים למבנים לא מורשים?
לפי החוק, כל בניינים, מבנים, בתים,הוקמו על מגרשים שלא הוקצו למטרות אלו, שנוצרו ללא היתרים שהושגו לכך, שנבנו תוך פגיעה משמעותית בתכנון עירוני ובנורמות וכללים אחרים. אם קיים לפחות אחד מהסימנים המצוינים לעיל, המבנה מסווג כבנייה בלתי מורשית. רכישת בעלות עליו בלתי אפשרית אלא במקרה של החלטה בעניין זה על ידי רשות שיפוטית.
אילו מסמכים מאשרים את סיום חוזה הבנייה?
הם יכולים להיות:
- הסכמה של הצדדים או החלטת בית משפט לסיים הסכם כזה.
- פעולת קבלה ומסירת המתקן עם השלמת שלב מסוים בעבודה על ידי הקבלן בצירוף הסכמה להשעיית המשך הפעלת החוזה.
- מסמכים נוספים על סיום יחסים חוזיים בדרך חוקית (אפשר לדבר על חוסר אפשרות ביצוע, פירוק הקבלן וכו')
אם בניית חפץ מקרקעין בוצעה על ידי מספר אנשים, ניתן היה לערוך הסכם שותפות פשוט בין כל המשתתפים בבנייה. במקרה זה, אנו מדברים על בעלות משותפת משותפת של האובייקט שצוין. במקרה של גיוס משאבים כספיים ממשקיעים על ידי היזם, מדברים על אי מילוי התחייבויות הלקוח למשקיעים עקב חוסר אפשרות השלמת הבנייה. אז למשקיעים אין זכויות על חלק מסוים של האובייקט.
איך להפוך בניין מגורים ל"לא גמור"?
אם ברצונך להמציא את מושא הבנייה שלך בתהליך (בניין מגורים)לפיכך, כדאי לבקר בכתובת שבה נמצאת המחלקה הטריטוריאלית לתכנון ואדריכלות עירונית. אל תשכח לקחת איתך חבילת מסמכים המורכבת מ:
- בקשות לרישום או הזמנה.
- דרכון (מסמך זיהוי אחר).
- מסמכים נחוצים לקרקע.
- כל ההיתרים והאישורים הדרושים לפיתוח אתר זה.
- הפרויקט לבניית הקוטג' שלך.
- מפרטים לגבי אספקת המתקן עם שירותים.
- קבלות על תשלום חובת המדינה.
- דרכון קדסטרלי לבניין שלך.
האחרון מכיל מידע קצר על הבית בבנייה עם תוכנית גרפית של השטח. מסמך כזה חייב לכלול בהכרח דרכון קדסטרלי של האתר בו נמצא הבית. אם הבית נמכר ללא דרכון כזה, העסקה לא תתבצע. במקרה זה, אין צורך בדרכון טכני לחפץ בנייה לא גמור, אך כנספח לדרכון הקדסטרלי חייבת להיות תכנית טכנית לכל בית, גם לא גמור.
מה לעשות אם חסרים מסמכים?
אם אתה מתאמץ, אפשר לערוך "לא שלם" גם בהיעדר הניירות הדרושים. במצב זה, כדאי להתנהג כאילו בניית הקוטג' רק מתחילה. תוכנית הפעולה המפורטת מורכבת מ:
- כתיבת בקשה לכל הדרושהיתרים, שבלעדיהם תהיה רק מפתח לא מורשה.
- בצע הזמנה לפרויקט בית גמור, דומה לזה שהוקם, באישור החובה שלו.
- ניסוח תוכנית טכנית של הבניין יחד עם נציג ה-BTI.
- הזמנה בלשכת הקדסטרל של הדרכון של החפץ.
עם כל חבילת המסמכים שנאספה, כדאי לעבור את הליך הרישום במחלקה לאדריכלות ותכנון ערים.
לחלופין, אפשר לכתוב לרשויות BTI בקשה לרישום על ידי עובדי הלשכה של החפץ - הבית הלא גמור שלך. זוהי אפשרות יקרה למדי, אבל היא חוסכת לך זמן ועצבים.
אם אנחנו מדברים על דאצ'ה לא גמור, חבילת המסמכים מפושטת במקצת - אתה לא יכול להציג היתר בנייה ולהגביל את עצמך לתוכנית קדסטרלית. במקרה של בניית קוטג' או בית כפרי למגורים, חבילת המסמכים חייבת להיות מלאה.
ניתן להקל על ביצוע כל הניירות הדרושים במקרה של הזמנה או רכישה של פרויקט סטנדרטי של קוטג' למגורים מחברת בנייה מהימנה.
איך מועברת הבנייה בתהליך?
כמו במקרה של חפץ שהושלם, ההעברה מתבצעת על ידי עריכת וחתימה על המעשה המתאים, הנקרא תעודת קבלה העברה. כאשר מדובר בבנייה בעיצומה, הדורשת סיום או השלמת עבודות מסוימות (לדוגמה, גימור), כל הרכב הפגמים הללו חייב לבוא לידי ביטוי בחוזה שנחתם בעת הקבלה.
מבוסס עלבתעודת הקבלה המאושרת, ניתן לשלם סופית את העבודה שבוצעה לפי תנאי החוזה.
על הזכויות ל"עבודה בתהליך"
זה לא סוד שבשנים ובעשורים האחרונים המצב בשוק הבנייה לא יציב כלכלית. במקרה זה, מכל סוגי הבנייה בעיצומה, מדובר בנדל ן לא מסחרי, כלומר דיור. מקרים רבים מהפרקטיקה מראים כי לעתים קרובות מאוד, בנוכחות בעיות פיננסיות, יזמים מנסים לעכב את תהליך העברת הנחות שנבנו בפועל לבעלי הון. לפעמים הם בוחרים לפשוט את הרגל לגמרי.
מה צריך בעל מניות לעשות כדי להגן על האינטרסים הלגיטימיים שלו? במצב כזה תבוא לעזרת ההזדמנות להכיר בבעלותו בנכס המהווה חלק מחפץ בנייה בעיצומו (חלקה). כדי לעשות זאת, פנה לבית המשפט.
בעת איסוף מסמכים להגשת תביעה נגד יזם שלא עמד בהתחייבויותיו, יש לקחת בחשבון מספר נקודות:
- קטגוריות כאלה של מקרים נשקולות על ידי בתי המשפט במיקום (טריטוריאלי) של חפץ הבנייה המשותפת המדובר.
- מרמז על אובייקט שהושלם בפועל, אך לא הוכנס לפעולה. אם היזם משחק על זמן (כלומר, אנו מדברים על עיכוב במילוי התחייבויותיו שלו), נסיבה זו אינה יכולה לשמש בסיס לערעור שיפוטי במטרההכרה בבעלות בעל המניות על החפץ.
לעיתים בפרקטיקה השיפוטית יש (כחריג) דוגמאות כאשר הבעלות על חלק בחפץ הוכרה כאשר מידת המוכנות של חפץ בבנייה הייתה מ-75%. אך ניתן להתייחס למקרים אלה כאל חריג. ההסתברות לקבל החלטת בית משפט מניחה את הדעת גבוהה במקרה בו דרגת גמר הבניין בהקמה היא 90% ומעלה. יתרה מכך, מתן עדות לבית המשפט למוכנות הבית הוא עניינו הישיר של בעל ההון (התובע).
גם:
- בכתב תביעתו, בעל המניות אינו יכול לדרוש הכרה בבעלות על כל מושא ה"עבודה בביצוע". זכותו לתבוע רק חלק מידתי מהחפץ, המצוין בחוזה שנכרת עם היזם. לעתים קרובות, מחזיקי מניות שלא יודעים קרוא וכתוב מבחינה משפטית מגישים תביעה להכרה בבעלות על "דירה", "מוסך" או "שטח רכב". יובהר כאן כי עד שלא תופעל רשמית יחידה של בניה משותפת, במובן המשפטי לא ניתן לראות בה מקרקעין מן המניין.
- הופעתה של זכות בעלות זו אפשרית רק עבור חפץ זמין, שניתן לזהות בבירור את מיקומו בתוך החפץ הנבנה (בניין, בית). זה נעשה בהתבסס על תנאי החוזה ותיעוד הפרויקט הזמין.
- לבעל המניות הזכות לפנות לבית המשפט עם תביעה כזו רק במקרה של מלאמילוי התחייבויות משלו במסגרת החוזה עם היזם בתנאי תשלום.
במקרה של הליך פשיטת רגל נגד היזם, הכרה בזכות כזו בדירה או ביחידה אחרת של בניה משותפת מתאפשרת רק כאשר יש רשות להפעילה, והצדדים חתמו על שטר העברה. לפני התאריך שבו הגיש בית המשפט לבוררות בקשה לפשיטת רגל.
