אנשים רבים מעדיפים לקנות דירות בשלב הבנייה של בניין דירות. זה מאפשר לך לקנות חפצים בעלות מופחתת. תהליך זה נקרא השתתפות הון בבנייה. על מנת שבעל העניין יהיה מוגן בצורה מהימנה מפני אובדן כספים, יש לגשת במיומנות לבחירת היזם, כמו גם ללמוד חוזה שנערך בקפידה. מסמך זה הוא המגן על זכויותיהם של קונים של חפצים לא גמורים.
מהות ההשתתפות בהון
התהליך מניח שבניינים מרובי דירות נבנים על חשבון רוכשי דירות עתידיים. הם משקיעים בבניית בית, ולאחר הזמנתו הם יכולים לרשום את הבעלות על הדירה.
התהליך מוסדר על ידי חוק מיוחד של החוק הפדרלי מס' 214 "על בנייה משותפת", ושינויים שונים נעשים בו באופן קבוע כדי להבטיח את ההגנה על זכויותיהם של בעלי מניות. המאפיינים העיקריים של השתתפות הון בבנייה כוללים:
- הזכויות והחובות של כל צד מופיעות רק לאחרחתימה על החוזה;
- ה-DDU מפרט את כל הניואנסים של שיתוף הפעולה, ויש לו סימנים להסכמים שונים, הכוללים הסכם השקעה וחוזה, כמו גם מתן שירותים ומכירה ורכישה;
- דירה נקנית במסגרת הסכם כזה, שנמצאת בבית לא גמור;
- בתנאים כאלה, מחזיקי הון רבים נמשכים, מה שמאפשר ליזם לבנות אובייקט בהשקעה מינימלית של כסף;
- לא רק אדם, אלא גם חברה יכולה להפוך לבעלת מניות;
- המשתתפים אינם יכולים להשפיע על שינוי הפרויקט, תנאי ההתייחסות ושאר התנאים לבניית הבית.
לעתים קרובות, אזרחים שקונים דירות בבתים בבנייה מתמודדים עם הונאה או פשיטת רגל של יזמים. במקרה זה, זכויות בעל המניות מוגנות על ידי הוראות ה-DDU. במצבים קשים, ניתן לבצע הקצאת השתתפות בהון בבנייה לחברות אחרות או לאנשים המעורבים בגביית הכספים.
תקנה חקיקתית
כאשר קונים בית במתקן לא גמור, כדאי לשים לב להוראות החוק הבסיסי של החוק הפדרלי מס' 214. הוא אומץ עוד בשנת 2004, והוא זה שמסדיר את כל היחסים המתעוררים בין מפתחים לבעלי מניות. חלו שינויים ותיקונים רבים בחוק החקיקה הזה. הוא מחולק למספר רב של חלקים ופסקאות, שלכל אחד מהם יש מטרה משלו. שינויים והוראות עיקריים כוללים:
- כללים מסומניםעריכת וסיום הסכם על השתתפות הון בבנייה;
- ניתנת האפשרות להעביר זכויות לצדדים שלישיים;
- יש אחריות פלילית למפתחים אם הם לא יעמדו בהתחייבויותיהם על פי ההסכם;
- בכל האמצעים, מפתחים חייבים לפתוח חשבונות מיוחדים המיועדים להעברת כספים על ידי בעלי הון, והכסף יכול לשמש אך ורק לבניית המתקן;
- למפתחים חייבים להיות אתר אינטרנט רשמי משלהם, שחושף את כל המידע על עבודתם, הכולל פרויקטים, היתרים ומסמכים אחרים.
עכשיו כל המפתחים פותחים חשבון נאמנות שנועד להעביר כסף לבעלי הון. החוק הפדרלי על השתתפות בבנייה משותפת מציין שחשבון כזה נסגר רק לאחר שימוש מלא בכספים. תנאים כאלה אינם יכולים להפוך למכשול בפני הקצאת הזכות.
בנוסף, החקיקה מספקת את הצורך ביצירת קרן פיצויים. הוא מיוצג על ידי ביטוח לבעלי מניות, כי אם מסיבה כלשהי היזם לא יעמוד בהתחייבויותיו, אז הפסדים לבעלי המניות מכוסים על חשבון כספים מקרן זו.
יתרונות וחסרונות
לשימוש ב-DDU לקניית בית יש יתרונות רבים עבור כל רוכש דירה, אך חשוב לקחת בחשבון חסרונות מסוימים של החלטה כזו. השתתפות בבנייה משותפת של חפצי נדל ן נחשבת מסוכנת, כמותמיד קיימת אפשרות שהיזם לא יעמוד בהתחייבויותיו מסיבות שונות.
| יתרונות | חסרונות |
| עלות נמוכה נקבעת על חפצים, שהיא הרבה פחות מהמחיר של דירות גמורות בשוק הראשוני או המשני | ייאלץ לחכות מספיק זמן עד להשלמת הדיור, אז ההזדמנות הזו מנוצלת על ידי אנשים שכבר יש להם מקום לגור |
| יזמים רבים מציעים תשלומים לכל תקופת בניית הבית, מה שמאפשר לקנות דירה ללא סכום הכספים הראשוני הנדרש בעת עריכת DDU | לעתים קרובות, בעלי הון נאלצים להתמודד עם עיכוב במסירת חפץ, ולכן יש צורך לגבות קנס דרך בתי המשפט |
| קבלת דיור מובטחת על פי חוק, כך שבעלי הון עדיין יוכלו לסמוך על דירה או פיצוי על הפסדים | אם, מסיבות שונות, הדירה חורגת בריבוע מהגודל שהוסכם קודם לכן, תצטרך לשלם סכום מסוים של כספים |
| החוק מטיל דרישות מחמירות ורבות למפתחים, כדי שתוכלו להיות בטוחים באמינות החברה | לא נדיר להיתקל בהונאה, למשל, היזם מוכר דירה אחת לכמה בעלי מניות או שמשתמשים במזימות אחרות כדי לעקוף את החוק, מה שמוביל לצורך בהתדיינות משפטית |
| אם החברה לא תמסור את הבית עד למועד שנקבע, אז בעלי הון יכולים לסמוך על קנס טוב, המחושב עבור כל יום של איחור | לעיתים קרובות חברה מכריזה על עצמה כפושטת רגל, מה שמוביל להעברת הבית ליזם אחר, וכל זה משפיע לרעה על זמן הבנייה של החפץ |
בשל הפלוסים והחסרונות לעיל, כל אדם חייב להחליט באופן עצמאי האם השתתפות הון בבנייה מתאימה ומועילה עבורו.
איך לקנות בית ב-DDU?
התהליך לא נחשב מסובך מדי, אבל כדי לוודא שהוא רווחי ויעיל, קונים פוטנציאליים חייבים לבצע שלבים עוקבים מסוימים.
לפני יצירת קשר עם היזם חשוב לברר עליו חוות דעת, ללמוד את התיעוד הרשמי וגם לבדוק באיזו מהירות מתבצעת בניית בית מסוים.
קבל פרטי חברה
קודם כל, אתה צריך לוודא שהדירות נמכרות לפי DDU על ידי ארגון באמת אמין, מאומת ורשום באופן רשמי. החוק הפדרלי על השתתפות בבנייה משותפת מציין את הצורך לקבל מידע על היזם:
- זה חייב להיות מיוצג על ידי חברה רשומה רשמית;
- רצוי שהמיזם כבר בנה והפעיל מתקנים;
- לא צריכה להיות התדיינות פתוחה נגד הארגון;
- יש להיכנס לכל בתי העברפעולה בתוך מסגרת זמן קבועה מראש;
- כל המסמכים המוגשים באתר האינטרנט של הארגון נלמדים בקפידה, והם כוללים פרויקטים, היתרי עבודה, הצהרות וניירות אחרים;
- החברה חייבת להיות בעלת זכויות באתר שבו מתרחש תהליך הבנייה של המתקן.
אם המסמכים וההרשאות האלה חסרים, לא מומלץ לערוך DDU עם המפתח.
איזה מידע מכילה ההצהרה?
תשומת לב רבה במיוחד מוקדשת ללימוד ההצהרה לבנייה. יש לאתר אותו במקורות פתוחים 14 ימים לפני כריתת ההסכם הראשון עם מחזיקי המניות. מסמך זה צריך להכיל מידע חשוב עבור כל משתתף בבנייה. זה כולל:
- שם וכתובת חוקית של החברה המפתחת;
- רשומים אישורי עבודה;
- ציין את הרישיונות שהושגו בעבר;
- להתאים לתקופת תוקף הרישיון;
- רשום את כל מייסדי החברה;
- בהינתן חפצים שהוקמו בעבר במשך שלוש שנות פעילות החברה;
- ציין את התוצאות הכספיות של העבודה;
- נתונים חשבונות לתשלום וחייבים;
- מציין עסקאות אחרות שעל בסיסן גוייסו כספים לבנייה.
חוזה של השתתפות הון בבנייה עם בעלי הון נכרת רק לאחר שהיזם קונה או מחכיר את הקרקע שבה מתוכננת בניית הבית.
מה צריךלכלול תיעוד של הפרויקט?
זה נחשב למסמך חשוב עבור כל משתתף בבנייה. יש לגבש ולפרסם את התיעוד 14 יום לפני הרגע בו נכרת ההסכם הראשון עם בעל המניות. מידע מפתח מהפרויקט כולל:
- מידע על המפתח;
- מידע על כל המייסדים;
- נתונים על המצב הפיננסי של החברה;
- היתרי בנייה ורישיונות;
- התקופה שבמהלכה מתוכנן לבנות את האובייקט;
- מיקום הבית בבנייה;
- company property;
- עלויות בנייה וקבלנים מעורבים.
מותר לשנות את המידע בתיעוד הפרויקט במידה ומצבה הפיננסי של החברה משתנה ברבעון אחד. יתר על כן, כל ההתאמות הללו חייבות להתפרסם במקורות פתוחים.
ניואנסים של עריכת הסכם
ברגע שכל המידע על היזם מאומת, אפשר לערוך איתו DDD אם הוא אמין ומאומת. השתתפות הון בבנייה מרמזת בהכרח על ביצוע המסמך המסוים הזה, שכן ניירות אחרים לא יגנו על מחזיקי מניות על בסיס הוראות החוק הפדרלי מס' 214.
כמובן, מסמך זה מכיל מידע:
- נושא ההסכם, המייצג את הדירה, וריבועה, מספר הקומות, מספר החדרים, גודל ונוכחות מרפסת או אכסדרה, כתובת מדויקת, זמינות תקשורת מגוונת וכן מערך שלפרמטרים טכניים אחרים;
- מחיר נכס;
- זמנת תשלום;
- הדד-ליין להפעלת הבית;
- משך תקופת האחריות, שלא אמורה להיות פחות מחמש שנים;
- הדרך בה תועבר הדירה המוגמרת לבעלי הון;
- תנאים על הצורך להשלים מקום מגורים.
עם עריכת מסמך נכון של השתתפות הון בבנייה, בעלי הון יהיו מוגנים בצורה מהימנה מפני הונאה על ידי היזם או מפני פשיטת רגל שלו. חלק מהיזמים מציעים את האפשרות לשלם עבור דירה בתשלומים.
רישום החוזה
לאחר כריתת ההסכם, נדרש לרשום אותו באופן רשמי. רק בתנאים כאלה מתבצעת בנייה משותפת כדין. תנאי ההשתתפות מצביעים על כך שיש צורך להכין DDU, תוכנית של המתקן, הצהרת פרויקט ומסמכים אישיים של הקונה, ולאחר מכן תיעוד זה מועבר ל-Rosreestr.
תהליך ההרשמה אורך כ-10 ימים. עבור זה, האזרחים יצטרכו לשלם 350 רובל.
אילו זכויות יש לבעלי מניות?
בהתבסס על ה-DDA, לרוכשי דירות יש זכויות רבות ושונות. אלה כוללים:
- אם המועדים להפעלת המתקן מתעכבים, ייתכן שהאזרחים יידרשו לשלם קנס במסגרת הסכם השתתפות בהון בבנייה;
- לאחר רישום ההסכם, בעלי המניות משעבדים את השטח עצמו ואת החפץ הנבנה עליו;
- מותרערכו חוזה להעברת זכות התביעה בהסכם;
- דירה מוכנה מתקבלת רק עם עריכת חוק העברה מיוחד;
- אם יתגלו הפרות משמעותיות במהלך בדיקת הדיור, אזי אסור לחתום על המעשה ולאחר מכן רשאי בעל הריבית לדרוש תיקון ליקויים.
אם יתגלו בעיות שונות לאחר תחילת השימוש בדיור, אזי על בסיס תקופת האחריות, הקונה רשאי לדרוש מהיזם לבטל אותן.
איך זה מסתיים?
תנאי סיום חוזה זה כתובים ישירות בפסקאות שלו. יכולות להיות לכך סיבות שונות. לרוב, נדרש סיום הסכם השתתפות בבנייה משותפת אם היזם לא עומד בהתחייבויותיו, למשל, הבית לא הופעל בזמן, יש הפרות משמעותיות או השטח הרב של הנכס אינו מתאים לגודל שנקבע קודם לכן.
תהליך הסיום בהחלט יירשם באופן רשמי.
מסקנה
לכן, השתתפות אזרחים בבנייה משותפת נחשבת לדרך פופולרית לרכישת נדל ן זול ואיכותי. יחד עם זאת, חשוב לבחור נכון את המפתח, שאיתו נערך בהמשך ה-DDU. מסמך זה חייב להכיל את הטופס שנקבע ולהכיל את כל המידע הדרוש על המשתתפים.
בהתבסס על ה-DDU, רוכש הדירה ניחן בזכויות רבות שהוא יכול להגן עליהן בתביעה או בבית משפט.
