ההשתתפות בהון הפכה לנפוצה ברוסיה. חברות מושכות משקיעים, הן בונות בית עם הכספים שלהן, אשר לאחר מכן הופך להיות רכושם של האחרונים. כך, ניתן לרכוש דירה בתשלומים ולשלם את החוב לפני סיום הבנייה. אבל זה לא כל ההזדמנויות שמספקת בנייה משותפת. מה הצדדים לעסקה צריכים לדעת על תהליך זה, למה לשים לב - המשך לקרוא.
ניואנסים
בתיאוריה הכל פשוט וברור, אבל בתקשורת התהליך הזה מכוסה בצורה שלילית. למה זה קורה? האינטרסים של הצדדים לעסקה מוגנים בחוק הבנייה המשותפת, שאומץ עוד ב-2004. הוא הציג דרישות מחמירות למפתחים. כרגע זהו המסמך הרגולטורי היחיד המסדיר את הבנייה המשותפת. מה הלקוח צריך לדעת בעת כריתת חוזה?
היזם ומושא העסקה. אם החברה הייתהפועל בשוק, יש לו מספר אובייקטים מיושמים, אז זה יכול להיחשב כשותף חוזה. פנייה לארגונים לא מאומתים, במיוחד אנשים שמבצעים עסקה בפעם הראשונה, לא שווה את זה.
חוק "על בניה משותפת" מס' 214 חל רק על חוזים באותו שם. כל ניסוח אחר אסור. אם היזם מציע לחתום על "הסכם ההשקעה", אז הוא מנסה להימנע מהפצת הדרישות של תקנות כאלה: החוק "על בנייה משותפת", החוק הפדרלי "על הגנת הצרכן".
לפני שתאשר מסמכים, בקש מהחברה היתר בנייה, ברר היכן נמצאת הצהרת הפרויקט וקרא אותה. על פי חוק, הפרסום הוא דרישת חובה עבור היזם.
הסכם הבנייה המשותפת נחשב לסגור מרגע רישום המדינה. אחרת, הוא ייחשב לא חוקי. על הנייר להכיל תיאור של החפץ, המועד האחרון להעברה, העלות והליך התשלומים, ערבות.
בדוק מסמכים
FZ קובעת שחברה יכולה לגייס כספים רק לאחר קבלת אישור, פרסום הצהרת פרויקט ורישום בעלות. אם לא מתקיים לפחות אחד מהתנאים הללו, האזרח רשאי לדרוש החזר עם ריבית. הם מחושבים לפי שיעור מימון מחדש כפול. על פי החוזה, על החברה לבנות נכס בתוך תקופה קצובה, ולאחר קבלת רשות מגופים ממלכתיים להזמנת להעבירו למשתתף בעסקה. הצד השני מסכים לשלם את המחיר המוסכם ולקבל את החפץ (אם מורשה).
יש לרשום חוזה בכתב של השתתפות הון בבנייה. רק לאחר מכן זה ייכנס לתוקף. לפני חתימה על מסמכים, לאזרח יש את הזכות להכיר את המסמכים הבאים:
- המסמכים המרכיבים את היזם;
- אישור רישום מדינה;
- אישור רישום מס;
- דוחות שנתיים מאושרים עבור שלוש תקופות העסקים האחרונות;
- דוח ביקורת.
שפר את אבטחת העסקאות
משנת 2014, הנורמה של החוק הפדרלי "על ביטוח אחריות מפתחים" נכנסת לתוקף, החלה על בנייה משותפת. מה זה אומר? במקרה של פירעון או פשיטת רגל של החברה, אדם יוכל להחזיר את הכסף. במהלך רישום המדינה של מסמכים, על היזם לספק חוזה ביטוח אחריות או ערבות. בעבר, ניתן היה להעמיד בטחונות כערובה לעסקה.
ניואנסים בביטוח
החוזה נכרת לטובת המוטב - אזרח או ישות משפטית שהכספים שלו נאספו לבנייה.
אירוע ביטוח - ביצוע מלא או לא תקין של התחייבויות היזם, אשר מאושרת בהחלטת בית משפט.
תקופת התוקף של המסמך דומה לזו שצוינה בהסכם הבנייה המשותפת. אך המוטב עשוי לקבל פיצויים גם שנתיים לאחר פקיעת העברת השטח.סכום הביטוח המינימלי מחושב לפי עלות הדיור. אבל זה לא יכול להיות פחות ממחיר השוק שלו.
כך מובטח הון עצמי בבנייה. החוק הפדרלי קובע גם את הליך ההסדר הבא:
1. נחתם הסכם ערבות. אם היזם לא עמד בהתחייבויותיו או לא מסר תשובה מובנת בתוך התקופה המוסכמת, אזי הלקוח יכול לפנות בדרישה מתאימה לבנק הערב.
2. העסקה הובטחה בחוזה ביטוח. על המוטב לפנות לחברה או לחברת הביטוח ההדדי (OVS) בתוך תקופת ההתיישנות שנקבעה לנושא המשכון. החוק קובע כי התשלום חייב להתבצע לא יאוחר משלושים יום ממועד הגשת המסמכים. יחד עם זאת, אין חשיבות לנוכחות החוב של היזם לחברת הביטוח. תקנה זו חלה רק על חוזים שנכרתו לאחר 2013.
שיטות להבטחת התחייבויות
כבר שקלנו באילו דרכים (על פי חוק) הלקוח יכול להחזיר את הכספים שהוצאו. עם זאת, קיומו של סעיף זה בחוזה אינו מבטיח תשלום פיצויים. ניתן להכניס למסמך תנאים וסעיפים שונים, בעזרתם ניתן לדחות את מועד מילוי התחייבויות. וכל אלה"אם" עשוי שלא לחרוג מהחוק.
כאשר הבנייה איטית או לא מתחילה במשך זמן רב, רשאי המזמין, מבלי להמתין למועד האחרון, לדרוש לסיים את המסמך בבית המשפט. אפשרות זו מסופקת אם:
1) חלה הפסקה או השעיה של בניית בית, הכולל חפץ משותף, בהתקיים נסיבות המצביעות על כך שהחפץ לא יועבר למשתתף בעסקה בתוך התקופה הנקובת במסמך;
2) ישנם שינויים משמעותיים יותר בתיעוד הפרויקט, כולל תיקון משמעותי של גודל אובייקט השיתוף;
3) יש ירידה או עלייה במספר הדירות הכולל בבניין החדש.
מה עוד אתה צריך לדעת על בנייה משותפת?
יש לציין בבירור את תאריך הפעלת האובייקט (לדוגמה, "לא יאוחר מ-15/10/14"). לעתים קרובות מאוד, מפתחים משתמשים בביטוי הפרסומי: "ברבעון הרביעי של 2014". ניסוח זה אינו נכון. לאחר חודשיים מהמועד הנקוב רשאי בעל המניות לסיים באופן חד צדדי את הסכם הבנייה המשותפת. כל שעליכם לעשות הוא לשלוח הודעה בכתב. היזם מחויב להחזיר את הכסף שהתקבל לחשבון הלקוח תוך 20 שעות עבודה קלנדריות ולשלם לו קנסות. או הפקד את הסכום הזה על פיקדון שנפתח על שם בעל המניות.
העלות הכוללת של הדירה המצוינת במסמכים מחושבת מהמחיר למ ר דיור, כפולאזור החדר. יש לציין גם מספרים אלו. כדאי לשים לב גם לתיאור הפרמטרים של חלל המגורים: מיקום, קומה, כתובת, שטח, מספר חדרים. תקופת האחריות לדירה הבנויה היא 5 שנים.
בעת לימוד המסמכים, כדאי לשים לב מאיזו נקודה על בעל הריבית לשלם עלויות שירות ותפעול. אם פריט זה נעדר, אזי ההתחייבות נובעת מרגע החתימה על מעשה הקבלה והעברת הדירה, ואי ביצוע.
בעיות בלתי נמנעות?
לפעמים מפתחים "שוכחים" בכוונה לכלול חלק מהפריטים במסמך. אך הלקוח עלול לחוות הפסדים מהותיים גם אם הסכם הבנייה המשותפת מבוצע כהלכה. מה זה אומר? היזם יכול להקצות זכויות בעלות לישות משפטית אחרת. במקרה זה, הוא ימכור לו את הזכויות בכל הדירות למעשה בעלות. לאחר מכן, חברת המתווך במחיר השוק מקצה אותם לבעלי מניות. במבט ראשון, לא אמורות להיות בעיות. עם זאת, במקרה של סיכון של בנייה לא גמורה או פשיטת רגל של היזם, בעל הריבית רשאי להגיש תביעות על בסיס הסכום הנקוב בחוזה. אבל הדירות נמכרו בעלות, לא במחיר שוק.
סכמה נפוצה נוספת
רישום חוזי בנייה משותפים סופר לאחור את רגע כניסתם לתוקף. אבל לעתים קרובות מאוד לווים משתמשים בתוכנית אחרת. הם מציעים לחתום על חוזה ראשוני. הוא מכיל כמעט אותם פריטים כמו בבעצם, למעט מידע על כניסתו לתוקף. מסמכים כאלה אינם כפופים לרישום חובה במדינה. במקרה זה מגיעים הצדדים להסכמה בעל פה כי המשתתף השני ישלם מיד את כל כספי הדירה. היזם מתחייב להתקשר בחוזה הראשי של השתתפות הון בבנייה מתישהו בעתיד. בעל המניות בטוח שהעסקה מבוצעת כהלכה. אבל התוכנית ה"אפורה" הזו רק מוציאה את המסמך מתחום החוק.
הנה עוד תמרון פופולרי. היזם כורת הסכם עם הרוכש, שעניינו אינו חובת העברת נכס לבעל המניות, אלא דבר אחר: מימון פעולות השקעה, מסירת זכות לתבוע חצרים וכדומה. כלומר, כל מהות המסמך נקבעת לפי תוכנו. אך לטענת בעל המניות, בית המשפט רשאי לפסול אותו, שכן למעשה המסמך נוצר על מנת להתחמק מאחריות לפי חוק מס' 214.
בוקר - הרשמה, בערב - כסף
ההסכם נחשב כאילו נכנס לתוקף רק לאחר הכנסת הנתונים שלו ל-Rosreestr. עד לרגע זה אין ליזם זכות לקבל כסף. אז, הרגע הזה צריך להיות רשום במסמך. לא כדאי להאמין להצהרות העובדים שהמסמכים יירשמו "על ידי כל החבורה" בהמשך, אבל צריך עכשיו כסף לבנייה. במקרים נדירים, הבטחות כאלה נכונות. ההעברה ללשכה של כל מסמך בנפרד לוקחת זמן רב. אבל אפשר לרמות את הלקוח. לכן, עדיף לשחק בטוח ולהמתין עד לרישום עסקת ההון.בְּנִיָה. היזם רשאי להתעקש על תשלום מראש. אבל במקרה זה, בקשו להציג את החוזה עבור חפץ זה, אשר נכרת באופן דומה. למסמך הרשום יש חותמת, חותם, חתימה של האחראי של רוזסטרה ומספר. אם העסקה שולמה בכספים מהמשכנתא, יש להעיד על כך בחותמת השעבוד.
לעיתים קרובות, מפתחים עצמם לא רוצים לעקוף את החוק ולקבל כספים לפני השלמת הניירת. אבל במקרה זה, הם צריכים ערבויות נוספות. למשל מכתב אשראי פתוח בבנק. הלקוח תורם לה כספים במעמד חתימת החוזה. אך היזם יקבל גישה אליהם רק לאחר רישום השתתפות ההון העצמי בבניית הבית. אמצעי זה מבטיח בו זמנית את כושר הפירעון של הלקוח ומאפשר לך לעמוד בחוק.
קבלת האובייקט מהמפתח
מה צריך לדעת על בנייה משותפת בשלב ביצוע הזמנה של דירה?
ראשית, יש להתייחס לתהליך זה בהתחשבות. הבהרו את כל השאלות לפני החתימה על המסמכים. כל הליקויים שזוהו חייבים לבוא לידי ביטוי בכתב במעשה אי עמידה של החפץ. התחייבויות היזם על פי חוק נחשבות למילוי מרגע החתימה על מסמך הקבלה והעברת השטח. למשתתף הזכות לדרוש ביטול ליקויים ללא תשלום או הפחתה במחיר העסקה. אם זוהו ליקויים כבר במהלך הפעולה, היזם מחויב לפצות את הלקוח על סילוקם.
שני, אל תיכנע לשכנוע. להלן הנפוצים ביותרתוכניות פעולה של מפתחים שמטרתן להפעיל לחץ על הלקוח:
- הם מבקשים לחתום על ניירות, ומבטיחים שכל הבעיות יתוקנו מאוחר יותר;
- טוענים שהם יערכו "מעשה אחר" שישקף את כל הטענות;
- מאיימים שבמקרה של הפרה של תנאי הניירת, הלקוח יצטרך לשלם קנס על דחיית החפץ.
עזרה מוסמכת
יש הרבה ניואנסים שאתה צריך לשים לב אליהם. לכן עדיף להיעזר במומחה שיודע לערוך נכון מסמכים לבנייה משותפת, מה שצריך לדעת ולקחת בחשבון בכל שלב של העסקה. מומחים מומחים מספקים סיוע בתחומים הבאים:
- בחירת מפתח, בדיקת המסמכים שלו.
- לווה את הליך החתימה על מסמכים: ניתוח חוזים, ייעוץ לגבי סיכונים אפשריים, ניהול משא ומתן על שינויים בתנאים.
- הכן ושלח מסמכים לרישום.
- ללוות את הלקוח בעת קבלת החפץ, להסדיר נושאים בליקויים במקום, מועדים, תשלום קנס, לרבות בבית משפט.
- ערכו את סיום המסמך: בקרה על השבת הסכום ששולם, גביית קנסות, ריבית בגין שימוש בכספים שאולים וכן פיצוי בגין הפסדים העולה על הקנס (תשלום עבור שירותי עורך דין). בתחומים דומים ניתן סיוע בסיום הסכם מקדמי, הסכם השקעה, הלוואה ועוד
מסקנה
תוכל לקנות דירה בשוק הראשוני על ידי מילוי בנייה משותפת. מה סוחר צריך לדעת? הרבה ניואנסים. החל מהכללים לבחירת לווה הולם וכלה בתכונות של מילוי תעודת קבלה. לכן עדיף להיעזר בשירותיו של עורך דין מנוסה שילווה את הלקוח בכל שלבי העסקה.
