סיכונים בבנייה משותפת, כמובן, יש, אבל זה לא אומר שאתה צריך להזניח את ההזדמנות הזו לרכוש מ"ר משלך. בנוסף, בשל העובדה שכיום יש במדינה מצב כה קשה, זו תהיה דרך טובה לחסוך בחסכונות. אחרי הכל, נדל"ן הוא אחד מסוגי ההשקעות הבטוחים והרווחיים ביותר. יתרה מכך, לבנייה משותפת יש לא רק חסרונות, אלא גם יתרון מאוד אטרקטיבי!
בנייה משותפת היא…
העובדה שכיום רוסים רבים מחליטים לרכוש נדל ן בעזרת תוכנית בנייה משותפת אינה מפתיעה כלל. אחרי הכל, המצב הכלכלי במדינה משאיר הרבה מה לרצות, והסיכון למחדל הולך ומתקרב. במילים פשוטות, בנייה משותפת היא סוג של בנייה שבה היזם, על מנת להוציא לפועל את הפרויקט שלו, מושך כספים מאנשים שהפכו לאחר מכן לבעלים מלאים.דירות משלו בבית הזה. ראוי לציין כי בכספים אלו מתבצעות עבודות בנייה. היתרון של זה ברור מספיק. היזם אינו מנצל את ההלוואה לביצוע הפרויקט, ומשתתף הבנייה בשיתוף רוכש את המטרים הרבועים החוקיים שלו בעלות נמוכה למדי ויש לו אפשרות לשלם את העלות עד תום הבנייה. למרבה הצער, מקרי הונאה נפוצים מאוד במדינה שלנו, ולכן רבים אינם מסתכנים ביצירת קשר עם תוכניות כאלה. אבל עבור אותם אזרחים שאין להם סכומים גבוהים לרכישת דיור, שיטה זו היא הרווחית ביותר. באופן עקרוני, זה יכול להיות בטוח למדי אם המשתתף בבנייה המשותפת יקיים כמה אמצעי זהירות. לדוגמה: בדוק את זמינות התיעוד הדרוש מהיזם, היתר בנייה, רישיון ועוד.
איך לקנות דירה בבניין דירות
מול עלייה מתמדת במחירי הנדל"ן בארצנו, בנייה משותפת היא דרך משתלמת מאוד לרכוש דיור. הרי לאחר ביצוע הפרויקט במלואו, הדירות בו עולות משמעותית. על מנת לרכוש נדל"ן באמצעות מכשיר השקעה כזה, יש צורך לערוך הסכם מיוחד בין היזם ללקוח. כפי שצוין לעיל, לפני תחילת שיתוף הפעולה עם מפתח מסוים, יש צורך לבדוק את כל המסמכים הדרושים המאשרים את חוקיות עבודתו. אל תשכחכי מדובר בסכומי כסף גדולים וכי הסיכון הכרוך בהעברתם גבוה מאוד. כדאי לשים לב לכמה בתים היזם הזה כבר בנה, כמו גם לבעיות במהלך ביצוע פרויקטים קודמים.
חברות רבות משתמשות לעתים קרובות בישות משפטית חדשה כדי לבנות בית חדש. חשוב מאוד לבדוק מי בדיוק המייסדים שלה. ואל תשכח שצריך לאהוב נדל ן. משתתפי הבנייה המשותפת מתאכזבים לעתים קרובות לאחר שהם מתיישבים על המטרים הרבועים שנרכשו. לרוב זה נובע דווקא מהעובדה שהבעלים לא הקדישו תשומת לב ראויה לזוטות כמו תשתית. חשוב לשים לב לנוכחותו בקרבת מקום: גן ילדים, חנות, סניף בנק, מרפאה, חניון ועוד.
המסמכים הדרושים לכריתת חוזה
בשל העובדה שלעתים קרובות אין מספיק כסף לרכישת דירה, אנשים רבים בוחרים לרכוש מ"ר באמצעות כלי השקעה כמו בנייה משותפת. יש לבדוק היטב את המסמכים שסופקו על ידי היזם הנבחר. רשימה זו חייבת לכלול בהכרח: היתר בנייה, תיעוד פרויקט, הסכם חכירה או בעלות על חלקת קרקע, רישום מדינה ומסמכים מרכיבים. יש הרבה "מלכודות" בעת עריכת חוזה. ראשית, הסכם ההשתתפות בהון (DDU) חייב להכיל את כתובת הדואר המדויקת. אם זה לא מוגדר, אזיש צורך לבדוק את נוכחותה של כתובת שהוקצתה זמנית, ובעתיד לבדוק את הנספח הנוסף לחוזה עם חתימות וחותמות.
המורכבות של DDU נעוצה בעובדה שאין דגימה אחת נכונה, מכיוון שהאובייקטים ותנאי הבנייה שונים לעתים קרובות. אבל הנקודות העיקריות בדרך כלל זהות בכל מקום. נקודות החובה של מסמך כזה צריכות להיות: תיאור מפורט של החפץ הנרכש, מועדי הביצוע ואחריות לאי עמידתם, זכויות וחובות הצדדים, רשימת כוח עליון וכן התנאים. והליך לסיום מוקדם וכו' רשימת הפריטים הדרושים ארוכה למדי. לעתים קרובות, ה-DDU מכיל מספר דפים. לפני חתימה על מסמך חשוב, עליך לקרוא מחדש את כל התנאים. הדבר הטוב ביותר לעשות הוא להיעזר בעורך דין. במקרה זה, הסיכונים יהיו מינימליים.
מוזרויות של רישום משכנתא
רק לפני כמה שנים, משכנתאות הון לא היו אפשריות. אבל היום, כמעט כל בנק מציע שירות כזה. הליך קבלת הלוואת משכנתא לבניה משותפת שונה מהותית מביצוע אותו הסכם לדיור מוגמר. קודם כל, יש צורך לערוך הסכם עם היזם. כל הדקויות של הפעולה הזו הוזכרו לעיל. אך עדיין, יש לשים לב למידע על החפץ, עלות המקרקעין, התקופה וההליך לתשלום, ערבויות לאובייקט הבנייה, תוכנית ושטח המקום, התקופה.העברת מקרקעין. בלי להיכשל, הבנק ידרוש מסמכים נוטריוניים על הסכמת בן הזוג (במידה ויש) ורשויות האפוטרופסות (בעת ביצוע עסקה הכרוכה ברכוש של קטינים). החוזה עובר הליך חובה ברשויות הרישום במדינה. זה בדרך כלל לוקח לא יותר מחודש למשתתף אחד. לאחר שהמסמך מוכן לחלוטין, עליך ליצור איתו קשר עם הבנק. ניירת נוספת עשויה להשתנות באופן משמעותי, בהתאם למוסד האשראי הנבחר. ריבית, חבילת מסמכים, דרישות בטחונות וכו' - כל זה יכול להשתנות בצורה משמעותית. הדבר היחיד שממש בנק דורש הוא ביטוח משכנתא מקיף.
הקצאת תביעה
לעיתים קרובות יש צורך למכור מחדש דיור בבנייה. הליך זה נקרא "המחאת בניה משותפת" או "המחאת זכות התביעה". ניתן ליישם תכנית זו עוד לפני שהבניין הבנוי נכנס למצב הפעולה ומתקבלים מסמכי כותרת לדיור. הבעלים, אשר התקשר בהסכם עם היזם, יכול בכל עת למכור מחדש את זכותו לקבל מקרקעין לאדם אחר לאחר סיום הבנייה. חשוב לציין כי כל עסקה כזו תחויב במס ללא תקלות. התשלום שלה על פי חוק מוקצה למשקיע הראשון. למרות שבמהלך ההצעה, ניתן להעביר חובה זו על כתפיו של בעל הון חדש. אבל יחד עם זאת זה שווהיש לזכור כי גובה המס מחושב על כל סכום העסקה, ולא על ההפרש בין סכום ההשקעה לגודל הזיכיון. רכישת נדל"ן במסגרת הסכמי ההקצאה היא תמיד רלוונטית, מכיוון שהיא רווחית להפליא עבור רוב המשקיעים.
מניות אקווי או בעלות משותפת?
לרוב, משפחות צעירות מחליטות לרכוש נדל ן חדש. מסיבה זו, מושא הבנייה המשותפת לא רק נבחר במשותף עם בן הזוג, אלא מתקבלת במשותף גם איזה סוג חוזה צריך להיערך. משמעות המושג בעלות משותפת היא שבמהלך גירושין יחולק הרכוש שווה בשווה, כלומר בחלקים שווים בין בעליו. זאת בשל העובדה שתנאים מסוימים אינם מפורטים בחוזה. במקום בן זוג יכול לפעול קרוב משפחה או כל גורם חיצוני שיכלל בהסכם זה. אולם אם נכרת גם הסכם חלק שווה, אזי על פי כלליו, כל בעל חלק מסוים בנכס יכול להיפטר ממנו לפי שיקול דעתו. ההגבלה היחידה היא שהזכות הראשונה לרכישה היא של בעל המניות השני. ולמשל בזמן גירושין לא יחולק עוד מקרקעין, שכן הם חולקו בין הבעלים מראש.
Payment
באשר לתשלום עבור שירות זה, יש הרבה אפשרויות. עלות הדיור בכללותה, כמו גם התנאים שבהם יתבצעו התשלומים, יהיו תלויים בגובה המקדמה. למשל, בהפקדת הסכום המלא תוך שלושה ימי עסקים, הלקוחמקבל הנחה מהיזם מכל מ"ר נדל"ן. אחרת, חישוב החוזה מתבצע במסגרת הזמן המוסכם, ולא ניתן לשנות את העלות, שנקבעה בתחילה, אפילו בלחץ של אינפלציה או פשוט במהלך תהליך הבנייה. היתרונות בתשלום עלות דירה בתשלומים הם שגם בסכום קטן המשתתף יכול לפתור את "בעיית הדיור" שלו. יחד עם זאת, ניתן לבחור דיור עם כל רצונו של הלקוח החל ממספר מ"ר וכלה במאפיינים ובעיתוי קבלתו בנכס. בנוסף, בתשלומים חודשיים קטנים, בעל המניות יכול לשלוט בהצלחה בתקציב שלו.
היתרונות והחסרונות של השתתפות בהון
היתרון העיקרי של רכישת נדל"ן באמצעות הון עצמי הוא העלות הנמוכה. בקניית בית בבנייה אפשר לחסוך הרבה. למצב הקיים בארץ זה יתרון משמעותי. בנוסף, ניתן לבצע את העסקה ישירות במטבע הלאומי. אם כבר מדברים על החסרונות, קודם כל אני רוצה לומר שבעת עריכת הסכם מניות הלקוח לא קונה דירה, אלא רק את הזכות לדרוש מהיזם את שטח המגורים הזה. למרבה הצער, השוק מתוכנן בצורה כזו שהסבירות לקבל את הנכס שלכם בזמן היא נמוכה ביותר. ומספר הרמאים הוא די גדול. לכן, יש להקפיד מאוד על בחירת היזם וביצוע המסמכים. ובכן, אם יש שאלות שקשה לענות עליהן לבד, אז זה הכי טובלבקש עזרה מאיש מקצוע מנוסה. בנייה משותפת של בנייני דירות תמיד תהיה פופולרית בשוק הנדל"ן.
