היזם מחויב להוציא חוזה ביטוח אחריות לפני סיום העסקה הראשונה עם הקונה. אחרת, הוא לא יוכל לרשום אותו ב-Rosreestr. תוספות אלו ואחרות בוצעו בשנת 2014 על ידי חוק פדרלי מס' 294 על תיקונים למעשי חקיקה מסוימים.
Essence
החל משנת 2014, חברת הבנייה מחויבת לאשר קיום התחייבויות באמצעות הוצאת ערבות או ביטוח אחריות אזרחית של היזם בבניה משותפת. זה יאפשר לקונה להחזיר את כספיו במקרה של מצבים בלתי צפויים.
הצעת החוק שאומצה קובעת את אחריותו של היזם עבור:
- הימנעות מהתחייבויות;
- משלוח של אובייקט לא גמור;
- פשיטת רגל לפני מסירה.
מומחים חוששים שחידושים יובילו ליותר מחירים עבורהרכוש. הממשלה הבטיחה שגורמים אלה אינם קשורים זה בזה. עלויות הביטוח, גם לחברה גדולה, מגיעות ל-1% מהיקף העסקאות. מפתחים יצטרכו להקצות כספים עבור עלויות אלו מהתקציב שלהם.
Object
ביטוח אחריות בונה לבנייה משותפת כרוך בהגנה על האינטרסים הרכושיים של הלקוחות. עסקה זו מועילה בעיקר לקונים. החברה יכולה לבטח את כל הבית או הדירות בנפרד.
לקוחות
ההסכם נחתם לטובת מחזיקי מניות. בנסיבות מסוימות, הם יקבלו תשלום. היזם מתחייב למסור חפץ אמין ואיכותי. המבטח מחויב להודיע ללקוח על שינויים בעסקה ולשלם תגמול. אם מחזיקי הון משתנים במהלך תהליך הבנייה, יש לציין זאת בחוזה, שכן מסמך נפרד נערך עם המשתתף הבא.
ביטוחים
לא כל ה-ICs נוטים לערוך הסכמים כאלה. מאמינים שעסקאות מסוג זה מביאות להפסדים. יתרה מכך, על החברה לעמוד בדרישות מסוימות:
- פועלים בשוק במשך יותר מ-5 שנים;
- לעמוד בדרישות היציבות הפיננסית;
- יש תחזית התפתחות חיובית לתקופות עתידיות;
- לפחות 400 מיליון רובל במחזור, כמו גם הון מורשה בסכום של 120 מיליון רובל.
תעריפים
ביטוח בנאי לעלויות בנייה משותפותיָקָר. השיעורים הממוצעים ב-2015 היו 0.5–0.8%. עבור חוזים ארוכי טווח, ניתן להפחית את התעריפים ב-10-30%. חברת הביטוח (IC) קובעת בעצמה את התעריף, וגם מחשבת את המקדמים לאחוז השנתי, שכן תמיד קיימת אפשרות שהיזם ימנע לחלוטין ממילוי התחייבויות.
מה קובע את התעריף:
- השתתפות היזם בהחזקה.
- ניסיון חיובי בעסקאות קודמות: דדליין, מספר אובייקטים, עבודה באזורים שונים, אין תלונות.
- קיימות פיננסית.
- תמיכה משפטית: זמינות כל המסמכים וההיתרים.
- שלב הבנייה.
- דדליין.
- מספר בעלי המניות.
ביצוע חוזה
כדי לרשום DDU, על היזם להגיש הסכם ל-Rosreestr. לשם כך, עליך לאסוף את המסמכים הבאים:
- הצהרת פרויקט;
- אישור לביצוע עבודות בנייה;
- תעודת רישום מדינה;
- הסכם בנייה משותף;
- עותק של מסמכים סטטוטוריים;
- מחקר היתכנות;
- עותק של דוחות כספיים;
- נתונים על נושים;
- אישור על אי עבריינות בהלוואות בנקאיות.
מה מוגן
ביטוח אחריות בונה לבניה משותפת כרוך בתשלום פיצויים במידה והיזם לא עמד בהתחייבויות, דבר המאושר בהחלטת בית משפט אופשיטת רגל של החברה. הסכום אינו משולם במקרה של הקפאה בתקופת הבנייה או הארכת תקופת ההקמה. הסכום תלוי במחיר החוזה. זה לא יכול להיות פחות מ:
- object cost;
- תעריף שוק ממוצע עבור 1 מ"ר. מ' של דיור באזור.
החוק גם מגביל את הסכום המרבי של פרמיות.
המקרים הבאים מוכרים כביטוח:
- הפרעת בנייה;
- מפתח רגל;
- לא מקבל דיור;
- מסרב להחזיר משאבים חומריים וכו'.
שינויי חקיקה
בשנת 2014 תוקן חוק פדרלי מס' 294, לפיו ביטוח החבות של היזם של השתתפות הון בבנייה הוא כעת חובה. חוזים נערכים על ידי היזמים עצמם. הם גם בוחרים עם מי לחתום על חוזים: עם חברה, בנק, חברה מתמחה.
כל חברי חברת ביטוח החובה אחראים ביחד ולחוד. אם מתבצעת עסקה עם בנק, אז הרבה זמן מושקע באיסוף ניירות. יש לשלם פיקדון של 30% מערך החפץ המשמש ערבות למוסד הפיננסי. בנוסף, הבנק המרכזי קובע את הדרישות שלו עבור בנקים כאלה:
- כהונה מינימלית - 5 שנים;
- הון רשום 200 מיליון;
- שווי הנכס הוא מיליארד רובל.
למפתחים משתלם יותר לקבל הלוואה מאשר להנפיק ערבות. גם מוסדות פיננסייםשקול ביטוח של הסכם השתתפות בהון בבנייה בתור מוצרים רווחיים.
עדיף לחתום על חוזה עם חברה. מול תחרות עזה, מבטחים מנסים למשוך לקוחות עם תעריפים ומחירים נמוכים. התעריף על עסקאות כאלה נשאר קבוע לאורך כל תקופת החוזה. ביטוח אחריות בונה לבניה משותפת משולם לאחר סיום העבודות. יתרון נוסף הוא מהירות הניירת. המבוטח הוא היזם עצמו, המוטב הוא בעל המניות. שיטת ההפרשה נבחרת עבור כל דירה בנפרד.
ביטוח אחריות בונים לבנייה משותפת
חברות נדרשות לספק בטחונות. לרוב זו הקרקע עליה ימוקם החפץ. בנוסף, המסמך מתאר כיצד להבטיח התחייבויות. הניירות נחתמים לפני רישום המדינה של הסכם המניות הראשון ותקפים עד למסירת החפץ. הפסקת העסקה אינה פוטרת את החברה מחובת תשלום פיצויים בגין מקרים שאירעו במהלך תקופת תוקפו.
ניתן לבטח את כל הבית או כל דירה בנפרד. האפשרות הראשונה אינה משתלמת. היזם צריך להפקיד מיד סכום גדול, כדי להיות בטוח שכל הדירות יימכרו. הבעיה השנייה היא שעל פי חוזים כאלה קשה לקבוע מי המוטב.
המסמך נכנס לתוקף מרגע זיכוי התשלום הראשון. ביטוח היזם לבניה משותפת לפי החוזה אינו מקנה זיכיון. שאר תנאי העסקה הם סטנדרטיים:
- המבטחת מתחייבת ליידע את בעלי המניות לגבי גובה הפיצויים ששולם;
- החברה יכולה להגיש תביעת רגרסיה נגד היזם;
- המבטח מחויב להודיע לכל הבעלים על סיום מוקדם של החוזה;
- משך ההסכם תלוי במשך הבנייה.
סכום ההחזר תלוי במחיר ובתעריפים. זה חייב לעלות על הערך של השטח הכולל של הדירה. החברה עצמה מחליטה כיצד יתבצע התשלום: בסכום חד פעמי או בתשלומים.
בעיות של ביטוח אחריות מפתחים בבנייה משותפת
העסקה הזו מאוד ספציפית. למעשה, אנחנו מדברים על הגנה על הסיכונים הפיננסיים של היזם. לחברות יש ברירה - להוציא פוליסה או ערבות. האפשרות השנייה עדיפה יותר, שכן למוסדות האשראי כבר יש מנגנון מבוסס, מערכות ניקוד, מומחים שמעריכים סיכונים, כמו גם מבנים המארגנים את השלמת ה-WIP. SC לא יכול להתפאר ביתרונות כאלה. אבל הם מציעים תעריפים נמוכים. אנשים רגילים לעובדה ששירותים בנקאיים הם יקרים. זה נכון מכיוון שהסיכון במסחר גבוה. אמנם, לאחר התיקונים בחוק, גם התעריפים לחברות עלו.
ביטוחאחריות היזם בבניה משותפת מספקת את ההשפעה המצטברת של הפסדים. במצב משבר (ירידה בביקוש לדיור, עלייה בריביות המשכנתא) כל היזמים יסבלו הפסדים בבת אחת, ולא רק משתתף אחד בשוק.
בעיה נוספת היא חוסר היכולת לבטח סיכונים מחדש אפילו בשוק הזר. בפרקטיקה הבינלאומית, אג ח (ערבויות) משמשות בפעולות כאלה. אבל תפקודם אינו מעוגן בחקיקה הרוסית. ההבדל העיקרי של מוצר כזה הוא שהמבטח יכול לקחת מתקן בבנייה כמשכון.
הבנק המרכזי העלה את הדרישות לחברות ביטוח שיכולות לספק שירותים למפתחים - הגדיל את כמות ההון המינימלית. זה מצמצם מאוד את מעגל המבטחים האפשריים - עד 19 ארגונים. חברות שבעבר היוו 80% מהחוזים עם יזמים עזבו את הרשימה החדשה. מה יהיה איתם עכשיו לא ידוע. ככל הנראה, יהיה צורך לסגור חוזים חדשים עם חברות מהרשימה "הלבנה". אם הרישיון נשלל, ה-IC אחראי לעסקאות שנסגרו בעבר תוך 6 חודשים. לאחר מכן הוא מסיים את המסמכים או מעביר את התיק וההתחייבויות למשתתף אחר בשוק. שלא כמו OSAGO או ביטוח אחריות לבעלי מתקני ייצור מסוכנים, שירות זה אינו כולל סוגי הגנה אחרים, כגון כספי פיצויים שיטפלו בתשלומים לאזרחים לאחר פשיטת רגל של המבטח. שוק ההוןבניית דיור נהדרת. אבל אין עדיין דרך מבוססת להסדיר את פעילותם של מפתחים.
